การปรับตัวสูงขึ้นของบ้านและคอนโดยังคงฟื้นตัวได้ดี

001
ปัจจุบันสภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงที่กระทบต่อการลงทุน เริ่มต้นจากสงครามค่าเงินอันเป็นผลจากการที่ธนาคารกลางในประเทศต่างๆเร่งลดดอกเบี้ยนโยบายเพื่อให้สกุลเงินของตนอ่อนค่า ถัดมาคือเศรษฐกิจไทยที่เปราะบาง สะท้อนจากการบริโภคและลงทุนภาคเอกชน การเบิกจ่ายภาครัฐและการส่งออกที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ทั้งนี้ตัวเลขภาคการเงินที่สะท้อนผ่านการขยายตัวของเงินฝากที่เร่งตัวสูงกว่าสินเชื่อ บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับภาวะเงินฝืดเช่นกัน ตลอดจนแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐน่าจะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและความเสี่ยงเสถียรภาพการเงินที่ยังคงต้องจับตามอง

ในปีนี้จะมีอีกหลายเส้นทางที่รัฐบาลมีแผนเปิดการประมูลซึ่งน่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้มีการขยายตัวออกไปตามแนวเส้นทางเหล่านั้นมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการต้องการควบคุมให้ราคาขายไม่สูงเกินไปทำให้โครงการที่มีราคาไม่แพงจำต้องอยู่ไกลออกไปจากพื้นที่กรุงเทพหานครชั้นใน เนื่องจากราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันนั้นสูงเกินไปไม่เหมาะสำหรับโครงการราคาไม่แพง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร เพลินจิต ที่โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้และในอนาคตจะมีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแน่นอน และอาจจะขึ้นไปมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคาดว่าจะเน้นเรื่องราคาเป็นหลัก โดยคุณภาพเป็นไปตามระดับราคา ทั้งนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีกำลังซื้อที่ประมาณไม่เกิน 2.5 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งหมายถึงตลาดส่วนใหญ่ยังเป็นคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮาส์ ในปีนี้ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาจไม่เพิ่มขึ้น แต่ต้นทุนที่ดินยังคงแพงขึ้น ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับเพิ่มขึ้นโดยภาพรวม แต่จะปรับเพิ่มขึ้นไม่ได้มากนัก เนื่องจากมีอุปทานออกใหม่ค่อนข้างมาก ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้นอย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความคาดหวังในอนาคตที่ดีขึ้น อีกทั้งทำเลที่อยู่ย่านใจกลางเมือง ใกล้แนวการก่อสร้างรถไฟฟ้า ก็มีราคาที่ดินปรับตัวขึ้นสูงมาก และบางพื้นที่มีข้อจำกัดเรื่องขนาดของถนน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยกลางเมือง ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองบริเวณเหล่านี้จะมีราคาแพงเป็นส่วนใหญ่

ธุรกิจคอนโดที่โดดเด่นและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

Condominium-27ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาคจากปัจจัยบวกที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนว่าจะอาศัยการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเป็นจุดขายมากที่สุดคงไม่พ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคซึ่งมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในตะวันออกเฉียงเหนือและหัวเมืองจังหวัดชายทะเล

เพราะที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องของทำเล ให้ใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ รวดเร็ว สะดวกสบาย นอกจากนี้สิ่งอำนวยความสะดวกของแต่ละพื้นที่ในโครงการยังออกแบบให้มีความน่าสนใจ คำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยอย่างสูงสุด ทั้งการสร้างพื้นที่ทางเดินและทางวิ่งสำหรับการออกกำลังกาย พื้นที่สำหรับฝึกโยคะ พื้นที่สำหรับประชุม พื้นที่สำหรับการอ่านหนังสือหรือทำการบ้าน พื้นที่สำหรับฟิตเนส รวมถึงสระว่ายน้ำยาวถึง 40 เมตร และพื้นที่สำหรับการสังสรรค์หรือกิจกรรมสันทนาการ ตอบโจทย์ไลฟ์ไตล์คนเมืองได้อย่างรอบด้าน นับเป็นทำเลศักยภาพที่อาจกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจเดิมเหลือลดน้อยลง ดังนั้นอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้าชั้นนำแห่งใหม่ จึงเริ่มกระจายตัวออกสู่พื้นที่ข้างเคียงที่มีศักยภาพเพียงพอ เป็นพื้นที่น้องใหม่มาแรงที่เตรียมขึ้นแท่นเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต

ความมั่นใจในศักยภาพการพัฒนาคอนโดมิเนียมจากศักยภาพของทำเลที่ตั้งอยู่บนทำเลที่อยู่อาศัยที่เป็นย่านธุรกิจการค้าและไลฟ์สไตล์การชีวิตของคนกรุงเทพฯ รวมถึงอยู่บนเส้นทางการคมนาคมที่สะดวกสบายที่สุดสำหรับชีวิตคนเมืองในวันนี้ด้วย ที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถสัมผัสทัศนียภาพของความเป็นเมืองได้โดยรอบ และสามารถรองรับกับความต้องการอยู่อาศัยในชีวิตเมืองหลวงอย่างแท้จริง เพื่อรองรับจากการขยายตัวทางธุรกิจ ในการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับสากล เพื่อก้าวไปข้างหน้าโดยมุ่งให้ความสำคัญกับการตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้า ด้วยผลงานการออกแบบที่โดดเด่น และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

นักลงทุนหันมาซื้อที่ดินสะสมมากขึ้นเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม

hf1qfc
แนวโน้มคอนโดมือสองจะเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นเช่นเดียวกับบ้านมือสอง เนื่องจากคอนโดเปิดใหม่ในปัจจุบันราคาปรับขึ้นไปสูงมากจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง ทำให้ราคาคอนโดใหม่และคอนโดมือสองห่างกันมาก จนทำให้ผู้บริโคเริ่มหันไปซื้อคอนโดมือสองและคอนโดรีเซลล์เพิ่มมากขึ้น ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อีกทั้งยังไม่แน่ชัดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นหรือไม่ และอาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงานปรับลดลง และราคาสินค้าเกษตรยังตกต่ำ รวมถึงปัจจัยการเมือง อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยสนับสนุนตลาดอสังหาให้เติบ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง ทำให้ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านได้ประโยชน์ รวมถึงผลจากการขยายโครงข่ายคมนาคมต่างๆ เช่น รถไฟฟ้า ทำให้เมืองขยาย และเปิดพื้นที่ใหม่ๆ

ปัจจุบันแนวโน้มราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น

ในขณะที่ต้นทุนทางการเงินต่ำทำให้บริษัทปรับนโยบายการลงทุนซื้อที่ดินใหม่ จากเดิมจะพัฒนาโครงการภายใน 2 ปีครึ่งหลังจากซื้อที่ดินหรือพัฒนาในทันที แต่จากแนวโน้มราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในบางทำเลประกอบกับต้นทุนทางการเงินต่ำทำให้บริษัทหันมาซื้อที่ดินสะสมมากขึ้น สามารถสร้างมูลค่าได้โดยจะเน้นทำเลติดแนวรถไฟฟ้าทั้งสายที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง รวมถึงสายใหม่ที่มีแผนจะสร้างส่วนที่ดินบริเวณรอบนอกเมืองมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา โดยมีปัจจัยบวกจากช่วงต้นปีที่ผ่านมา มีซัปพลายเข้าสู่ตลาดไม่มาก ทำให้คู่แข่งน้อย ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยลดลง ทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และแรงงานไม่ขาดแคลน ราคาค่าก่อสร้างลดลง ทำให้สร้างบ้านแบบเดิมต้นทุนค่าก่อสร้างถูกลง โดยปัจจัยเสี่ยงในปีนี้คือ ภาวะเศรษฐกิจ ที่เติบโตได้น้อยซึ่งแม้ว่าผู้บริโภคจะมีงานทำ แต่รายได้โตช้า อาจส่งกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านได้ รวมทั้งการเมืองยังมีความเสี่ยงอยู่

ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายได้ไปลงทุนต่างจังหวัด จนทำให้หลายจังหวัดมีสินค้าล้นตลาดทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ซึ่งในหลายจังหวัดขณะนี้ยังไม่ฟื้นตัวจากซัปพลายที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก ต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับอีก 1-2 ปี เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น อุดรธานี เป็นต้น ซึ่งจำนวนซัปพลายที่เข้าสู่ตลาดต่างจังหวัดจำนวนมากเกิดขึ้นพร้อมๆกับการขยายการลงทุนทั้งห้างค้าปลีก และการค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง จากกระแสข่าวการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) รวมทั้งความคาดหวังจากโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ รถไฟความเร็วสูง แต่โครงการเหล่านี้ไม่เกิดขึ้น ทำให้ไม่มีดีมานด์เข้าไปรองรับซัปพลายจำนวนมากเหล่านั้น

อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นทุกปีทำให้การลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงขึ้น

2

อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นทุกปี ทำให้การลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย เพราะหากนำเงินไปฝากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยมักน้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อ หรือเทียบเท่า ในขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าเงินเฟ้อ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพยประเภทให้เช่า เนื่องจากอัตราค่าเช่าสามารถปรับขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อได้ จึงทำให้หลายคนเช่อว่าการลงทุนที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ คือการลงทุนในสังหาริมทรัพย์ ยิ่งหากเลือกทำเลทองได้ โอกาสในการทำกำไรจะมีหลายทาง เช่น กำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น และกำไรจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรััพย์

โดยในปี 2556 นี้ ถือเป็นปีที่สถิติราคาที่ดินที่ซื้อขายจริงในย่านศูนย์กลางธุรกิจ  (ซีบีดี) ทำสถิติสูงสุด โดยเฉพาะย่านโซนสุขุมวิท เพราะอยู่ใจกลางเมือง และติดแนวรถไฟฟ้า โดยที่ดินโซนสุขุมวิทปรับราคาขึ้นสูงสุดถึง 488%  และราคาที่ดินในซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งห่างจากปากซอยเพียงแค่ 600 เมตร เป็นที่ดินที่ทำสถิติใหม่ซื้อขายที่ตารางวาละ 2 ล้านบาท สูงสุดในประเทศไทย เพราะเป็นการซื้อเพื่อเปิดทางเข้า-ออก ระหว่างสุขุมวิท 24 กับสุขุมวิท 22  จึงทำให้ที่ดินผืนนั้นมีมูลค่าสูงที่สุดในประเทศไทยและเป็นทำเลทองใจกลางสุขุมวิท

และบนย่านทำเลทองทุกที่ ย่อมมีที่ดินบางผืน ที่เปรียบเสมือนเหมือนเพชรน้ำเอก ที่จะมีความแตกต่างจากผื่นอื่นๆ ในย่านทำเลเดียวกัน ซึ่งอาจเป็นเพราะมีราคาสูงกว่า หรือทำเลดีกว่า โดยหมวยขอยกตัวอย่าง ที่ดินบริเวณซอยสุขุมวิท 24  ก็จะเห็นภาพชัดว่า ที่ดินแปลงที่มีราคาขายทุบสถิติสูงสุดในประเทศ จะเปรียบเสมือนเพชรน้ำเอกนั้นเองคะ เพราะมีความแตกต่างชัดเจน หากเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงบนถนนสุขุมวิทที่มีราคาถูกกว่า  ดังนั้น จึงน่าจับตาว่า พื้นที่ ที่แพงที่สุดในประเทศไทยนี้ เจ้าของที่จะนำไปลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไหม เพราะตามหลักของราคาแล้ว ราคาที่ดินจะแพงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น แม้จะมีราคาสูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินผืนนี้ก็ยังคงต้องขายในราคาที่แพงขึ้นกว่าในอดีตเสมอ ดังนั้น หากที่ดินผืนนี้มีสิ่งก่อสร้าง จะช่วยเพิ่มมูลค่าการลงทุนขึ้นอีกทาง นอกจากที่ดินขึ้นราคา อสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน ก็ราคาขึ้นตามไปด้วย

อสังหาริมทรัพย์รุกหนักหัวเมืองต่างจังหวัด รองรับการขยายตัวสู่การรวมตัวของ AEC

อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่-โมเดิร์นเทรดจากกรุงเทพฯรุกหนักหัวเมืองต่างจังหวัด รองรับการขยายตัวสู่การรวมตัวของ AEC ทำให้เกิดการเก้งกำไรดันราคาที่ดินพุ่ง 400% ในบางจุดสำคัญ ส่วนในกทม.ที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ 3 แนวรถไฟฟ้าออกสู่ชานเมือง และแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านสุขุมวิทพุ่งไม่หยุด ราคาปรับกว่า 200% ในรอบปี ขณะที่นายแบงก์เผยอสังหาฯ รายใหญ่ขยายลงทุนหัวเมืองใหญ่ ทำให้เกิดการแห่เก็งกำไรที่ดิน

แม้ว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังไม่กังวลฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม โดยพบว่ามีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ราคาที่ดินในรอบปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นอย่างร้อนแรงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในภูมิภาคตามแนวเส้นทางยุทธศาสตร์การค้าการลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้าน และเมื่อรัฐบาลมีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงในทุกภูมิภาค ก็ยิ่งทำให้เกิดการเก็งกำไรมากขึ้นในหัวเมืองใหญ่

ขณะนี้ทำเลในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ราคาซื้อขายปรับขึ้นเป็นเท่าตัว เช่น อุดรธานี อุบลราชธานี มุกดาหาร อย่างมุกดาหาร จากราคาซื้อขายไร่ละ 5-9 ล้านบาท ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาอยู่ที่ไร่ละ 10-12 ล้านบาท นอกจากนี้ในจังหวัดอื่นๆ เช่น ในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ขอนแก่น เชียงใหม่ และ เชียงราย ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์

ราคาที่ดินแถบอีสานปรับตัวสูงขึ้น เป็นผลจากการเข้าไปลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อย่าง กลุ่มเซ็นทรัล ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายย่อยที่มีเงินสดอยู่ในมือกว้านซื้อตาม หวังขายต่อทำกำไร อีกทั้งกลุ่มอสังหาฯ ส่วนกลางเริ่มเข้าไปลงทุนมากขึ้น ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในต่างจังหวัด เป็นสัญญาณที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง ในช่วงระยะแรกนี้อาจไม่อันตรายนัก แต่หากราคายังขึ้นอย่างไม่หยุดในอัตราเร่งแบบเดิมก็ควรต้องหาทางชะลอความร้อนแรงลงบ้าง”

นอกเหนือจากนี้ ผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ จากส่วนกลางเข้าไปเปิด แต่คิดว่าปัจจัยหลักมาจากกลุ่มอสังหาฯ ที่ทำธุรกิจ ประเภทอื่น เช่น ห้างสรรพสินค้าเป็นหลัก เพราะว่าโมเดิร์นเทรดใหญ่ๆ เพราะว่าการไปเปิดกิจการในต่างจังหวัดก็ต้องใช้ที่ดินจำนวนมาก ที่ดินแปลงใหญ่แล้วพอมีการซื้อที่ดินแปลง ใหญ่ทำให้ราคาที่ดินบริเวณข้างเคียงก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย อันนั้นก็เป็นประเด็นหนึ่ง

โดยที่การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นในพื้นที่เหล่านั้น เนื่องจากเป็นเส้นทางยุทธศาสตร์ อาจจะเป็นเพราะว่าอยู่ในเส้นทางยุทธศาสตร์ที่อนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูง ผ่านหรืออยู่ในเส้นทางที่เรียกว่าเป็นแนวการค้าชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้าน

“โดยเฉพาะอย่างด้านประเทศลาว กำลังมีการเจริญเติบโตทางด้านเศรษฐกิจขึ้นอย่างรวดเร็ว แล้วก็มีนักลงทุนต่างชาติในลาวอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจาก จีน เวียดนาม เกาหลี ญี่ปุ่น รวมถึงนักลงทุนจากประเทศตะวันตก”