6 วิธีเป็นมหาเศรษฐีที่ดิน

ahr0cdovl3axlmlzyw5vb2suy29tl21ulzavdwqvmtivnja1ndqvbwfrzs1tb25les1yzwfslwvzdgf0zs5qcgc

ถ้าคุณมีความฝันที่จะเป็นมหาเศรษฐีแล้วละก็

อสังหาริมทรัพย์นี่แหละเป็นทางเลือกที่ดีในการทำธุรกิจเพราะโอกาสดีๆมักมาจากธุรกิจนี้

นำวิธีดีๆเพื่อให้คุณได้เอาเทคนิคต่างๆไปปรับใช้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

1.ศึกษาข้อมูล

ศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของคุณ วิเคราะห์ปัญหาหรือยอดของตลาดในประเทศรวมทั้งพื้นที่ใกล้เคียงปัจจัยทั้งหมดที่ก่อสร้างใหม่

รวมไปถึงสอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้คุณสถิติบางอย่างกับตลาดในประเทศได้

2.ประเมินการ

การประเมินวัฏจักรเศรษฐกิจอัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และการไหลของเงินทุนในเมืองที่คุณสนใจ

เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำไว้ว่าตัวแทนทำงานบนพื้นฐานค่านายหน้า

คุณสามารถค้นหาสถานที่ให้บริการโดยไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าตัวแทนและประหยัดเงินต้นทุนของตัวเองได้

  1. ค้นหาสถานที่

มองผ่านโฆษณาในหนังสือพิมพ์ แล้วลองร่างพื้นที่ที่มีการขายของที่ดินออกมา หรือสอบถามจากญาติพี่น้อง คนรู้จัก

เพื่อหาขอมูลถึงของเจ้าของพื้นที่ที่จะขายทรัพย์สินของพวกเขาได้

  1. คิดและวิเคราะห์

วิเคราะห์สถานที่อย่างทั่วถึง เรียนรู้เกี่ยวกับสภาพของบ้านที่และปัจจัยแวดล้อม เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณใกล้เคียง (รถไฟฟ้า), ตลาด, ห้างสรรพสินค้า

  1. พิจารณาสภาพของทรัพย์สิน

ลองดูว่า อสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อนั้น จะต้องมีการซ่อมแซมใดๆ หรือไม่ เมื่อคำนวนแล้วคุ้มค่าหรือไม่ กับเวลาและเงินค่าปรับปรุง

 

 

 

6.คำนวนเวลาให้เหมาะสม

ควรคำนวนเวลาที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มา และนับเวลาในอนาคต คำนวนว่าเราจะได้กำไรประมาณเท่าไร

ลองนำเทคนิค 6 ข้อนี้ ไปปรับให้เข้ากับการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณดู ไม่แน่อาจจะมีเศรษฐีเงินล้านอีกคน ที่เป็นคุณก็ได้

 

เตรียมตัวอย่างไรก่อนเข้าสู่ตลาดประมูลเพื่อซื้อบ้าน

438462649บ้านในตลาดประมูลสามารถแบ่งได้กว้างๆตามแหล่งที่มาของทรัพย์สิน โดยมีตลาดใหญ่อยู่ที่บ้านที่ประมูลโดยกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลังจากศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกันเพื่อนำมาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ ตลาดประมูลของกรมบังคับคดีจึงนับเป็นตลาดที่ใหญ่มากๆโดยเฉพาะการบังคับจำนองหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจทำให้กรมบังคับคดีมีอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมา เพื่อทำการขายทอดตลาดด้วยวิธีการประมูล ซึ่งกรมบังคับคดีพยายามที่จะระบายทรัพย์นั้นออกมาโดยการประมูลให้ได้มากที่สุด และพยายามที่จะปรับปรุงระเบียบ วิธีการประมูลให้เกิดความคล่องตัวและสามารถประมูลทรัพย์ได้ง่ายยิ่งขึ้น

เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองโดยเฉพาะคนที่มีกำลังซื้อจำกัด แต่ต้องการอยู่ในทำเลที่ดีเพราะบ้านมือสองกระจายอยู่ตามพื้นที่ต่างๆบางพื้นที่ลูกค้าไม่มีโอกาสที่จะเห็นบ้าน ขณะที่ราคาบ้านมือสองถูกกว่าบ้านใหม่ เพราะผู้ขายส่วนใหญ่จะถูกกดดันเป็นพิเศษและรุนแรง เช่น กำลังจะถูกฟ้องบังคับจำนองหรือต้องการย้ายที่อยู่ใหม่ แต่ก่อนจะตัดสินใจเลือกจะต้องตรวจสอบอย่างละเอียดและพิถีพิถันสักหน่อย ถ้าเลือกอย่างดีจะได้บ้านคุณภาพดีราคาสมเหตุสมผล  สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับขั้นตอนการเลือกบ้านมือสองคือสภาพบ้าน เพราะมีการอยู่อาศัยมาแล้ว ทำให้สภาพบ้านอาจเสื่อมโทรมไปบ้าง โดยเฉพาะบ้านที่ผ่านกระบวนการบังคับคดีที่ใช้เวลานาน แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือโครงสร้างจะยังแข็งแรงอยู่หรือไม่เพราะหากมีการต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการอาจสร้างปัญหาได้ในอนาคต

แต่บ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองก็มีข้อด้อยกว่าบ้านใหม่ตรงที่บ้านในตลาดประมูลจะมีสภาพการใช้งานไม่เต็ม 100% ผู้ที่ประมูลได้จะต้องเสียเงินในการปรับปรุง ซ่อมแซม ในส่วนที่ชำรุดทรุดโทรม จะใช้เงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพบ้านที่ประมูลมาได้ รวมทั้งผู้ซื้อบ้านในตลาดประมูลอาจมีโอกาสเสี่ยงกับกรณีการฟ้องร้องขับไล่ หากเป็นการประมูลซื้อในกระบวนการขายทอดตลาด เพราะเจ้าของเดิมที่ยังไม่ยินยอมย้ายออก หรือขับไล่ผู้บุกรุกที่เข้ามาอยู่อาศัยในช่วงเวลาที่บ้านยังไม่ถูกนำออกมาประมูลขาย ทำให้ผู้ซื้อด้วยวิธีการประมูลอาจเสียเวลาในการฟ้องขับไล่ตามกระบวนการของกฎหมาย เวลาที่เสียไปอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ต้น การประมูลบ้านมือสองก็ยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่ผู้ที่จะเข้าสู่ตลาดประมูลควรที่จะรู้จักวิธี และการเตรียมตัวก่อนที่จะซื้อบ้านในตลาดประมูลเพื่อที่จะได้บ้านตามที่ต้องการ

การนำเงินมาลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

20110111144903-contents1-10
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินลงทุนน้อยก็สามารถลงทุนผ่านกองทุนรวมได้ กองทุนรวมประเภทนี้มีรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายเช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ อาคารสำนักงาน อาคารโรงงาน อาคารศูนย์การค้า เป็นต้น โดยกองทุนอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์หรือลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ และนำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่าต่อเพื่อให้กองทุนมีรายได้จากค่าเช่า ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากกองทุนทั่วไปในแง่ที่มิได้ลงทุนในหลักทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อระดมเงินทุนจากประชาชนด้วยการขายหน่วยลงทุนและนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด โดยมุ่งเน้นการบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาและขายต่อ

ปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นที่สนใจของผู้ลงทุนทั่วไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ และการลงทุนในสินค้าทางการเงินอื่นๆ เช่น หุ้น หุ้นกู้ ฯลฯ มีความเสี่ยงจากภาวะตลาดที่ผันผวน เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อดี คือช่วยกระจายความเสี่ยงของผู้ลงทุน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับสินทรัพย์ทางการเงินต่ำ ราคาของอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกันกับสินทรัพย์ทางการเงินอื่นๆ อีกทั้งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังช่วยป้องกันการเสื่อมค่าของเงินลงทุนจากอัตราเงินเฟ้อได้ดีในระดับหนึ่ง เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์มักปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ และผู้ลงทุนสามารถเจรจาเก็บค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้

ลักษณะสำคัญของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
1.จะต้องเป็นกองทุนปิดประเภทที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน แต่บริษัทจัดการจะต้องนำไปจดทะเบียนไว้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ลงทุนที่ต้องการซื้อ-ขาย
2.ต้องเป็นกองทุนที่มีเงินทุนไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท
3.กองทุนสามารถจัดตั้งได้ 2 รูปแบบ
4.กองทุนจะต้องลงทุนเพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ณ วันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีประจำปี
5.อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว ไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี
6.ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการจะต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปีนั้นๆ

การปรับตัวสูงขึ้นของบ้านและคอนโดยังคงฟื้นตัวได้ดี

001
ปัจจุบันสภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงที่กระทบต่อการลงทุน เริ่มต้นจากสงครามค่าเงินอันเป็นผลจากการที่ธนาคารกลางในประเทศต่างๆเร่งลดดอกเบี้ยนโยบายเพื่อให้สกุลเงินของตนอ่อนค่า ถัดมาคือเศรษฐกิจไทยที่เปราะบาง สะท้อนจากการบริโภคและลงทุนภาคเอกชน การเบิกจ่ายภาครัฐและการส่งออกที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ทั้งนี้ตัวเลขภาคการเงินที่สะท้อนผ่านการขยายตัวของเงินฝากที่เร่งตัวสูงกว่าสินเชื่อ บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับภาวะเงินฝืดเช่นกัน ตลอดจนแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐน่าจะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและความเสี่ยงเสถียรภาพการเงินที่ยังคงต้องจับตามอง

ในปีนี้จะมีอีกหลายเส้นทางที่รัฐบาลมีแผนเปิดการประมูลซึ่งน่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้มีการขยายตัวออกไปตามแนวเส้นทางเหล่านั้นมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการต้องการควบคุมให้ราคาขายไม่สูงเกินไปทำให้โครงการที่มีราคาไม่แพงจำต้องอยู่ไกลออกไปจากพื้นที่กรุงเทพหานครชั้นใน เนื่องจากราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันนั้นสูงเกินไปไม่เหมาะสำหรับโครงการราคาไม่แพง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร เพลินจิต ที่โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้และในอนาคตจะมีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแน่นอน และอาจจะขึ้นไปมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคาดว่าจะเน้นเรื่องราคาเป็นหลัก โดยคุณภาพเป็นไปตามระดับราคา ทั้งนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีกำลังซื้อที่ประมาณไม่เกิน 2.5 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งหมายถึงตลาดส่วนใหญ่ยังเป็นคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮาส์ ในปีนี้ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาจไม่เพิ่มขึ้น แต่ต้นทุนที่ดินยังคงแพงขึ้น ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับเพิ่มขึ้นโดยภาพรวม แต่จะปรับเพิ่มขึ้นไม่ได้มากนัก เนื่องจากมีอุปทานออกใหม่ค่อนข้างมาก ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้นอย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความคาดหวังในอนาคตที่ดีขึ้น อีกทั้งทำเลที่อยู่ย่านใจกลางเมือง ใกล้แนวการก่อสร้างรถไฟฟ้า ก็มีราคาที่ดินปรับตัวขึ้นสูงมาก และบางพื้นที่มีข้อจำกัดเรื่องขนาดของถนน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยกลางเมือง ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองบริเวณเหล่านี้จะมีราคาแพงเป็นส่วนใหญ่

ธุรกิจคอนโดที่โดดเด่นและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

Condominium-27ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาคจากปัจจัยบวกที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนว่าจะอาศัยการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเป็นจุดขายมากที่สุดคงไม่พ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคซึ่งมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในตะวันออกเฉียงเหนือและหัวเมืองจังหวัดชายทะเล

เพราะที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องของทำเล ให้ใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ รวดเร็ว สะดวกสบาย นอกจากนี้สิ่งอำนวยความสะดวกของแต่ละพื้นที่ในโครงการยังออกแบบให้มีความน่าสนใจ คำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยอย่างสูงสุด ทั้งการสร้างพื้นที่ทางเดินและทางวิ่งสำหรับการออกกำลังกาย พื้นที่สำหรับฝึกโยคะ พื้นที่สำหรับประชุม พื้นที่สำหรับการอ่านหนังสือหรือทำการบ้าน พื้นที่สำหรับฟิตเนส รวมถึงสระว่ายน้ำยาวถึง 40 เมตร และพื้นที่สำหรับการสังสรรค์หรือกิจกรรมสันทนาการ ตอบโจทย์ไลฟ์ไตล์คนเมืองได้อย่างรอบด้าน นับเป็นทำเลศักยภาพที่อาจกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจเดิมเหลือลดน้อยลง ดังนั้นอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้าชั้นนำแห่งใหม่ จึงเริ่มกระจายตัวออกสู่พื้นที่ข้างเคียงที่มีศักยภาพเพียงพอ เป็นพื้นที่น้องใหม่มาแรงที่เตรียมขึ้นแท่นเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต

ความมั่นใจในศักยภาพการพัฒนาคอนโดมิเนียมจากศักยภาพของทำเลที่ตั้งอยู่บนทำเลที่อยู่อาศัยที่เป็นย่านธุรกิจการค้าและไลฟ์สไตล์การชีวิตของคนกรุงเทพฯ รวมถึงอยู่บนเส้นทางการคมนาคมที่สะดวกสบายที่สุดสำหรับชีวิตคนเมืองในวันนี้ด้วย ที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถสัมผัสทัศนียภาพของความเป็นเมืองได้โดยรอบ และสามารถรองรับกับความต้องการอยู่อาศัยในชีวิตเมืองหลวงอย่างแท้จริง เพื่อรองรับจากการขยายตัวทางธุรกิจ ในการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับสากล เพื่อก้าวไปข้างหน้าโดยมุ่งให้ความสำคัญกับการตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้า ด้วยผลงานการออกแบบที่โดดเด่น และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว