อสังหาริมทรัพย์รุกหนักหัวเมืองต่างจังหวัด รองรับการขยายตัวสู่การรวมตัวของ AEC

อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่-โมเดิร์นเทรดจากกรุงเทพฯรุกหนักหัวเมืองต่างจังหวัด รองรับการขยายตัวสู่การรวมตัวของ AEC ทำให้เกิดการเก้งกำไรดันราคาที่ดินพุ่ง 400% ในบางจุดสำคัญ ส่วนในกทม.ที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ 3 แนวรถไฟฟ้าออกสู่ชานเมือง และแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านสุขุมวิทพุ่งไม่หยุด ราคาปรับกว่า 200% ในรอบปี ขณะที่นายแบงก์เผยอสังหาฯ รายใหญ่ขยายลงทุนหัวเมืองใหญ่ ทำให้เกิดการแห่เก็งกำไรที่ดิน

แม้ว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังไม่กังวลฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม โดยพบว่ามีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ราคาที่ดินในรอบปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นอย่างร้อนแรงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในภูมิภาคตามแนวเส้นทางยุทธศาสตร์การค้าการลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้าน และเมื่อรัฐบาลมีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงในทุกภูมิภาค ก็ยิ่งทำให้เกิดการเก็งกำไรมากขึ้นในหัวเมืองใหญ่

ขณะนี้ทำเลในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ราคาซื้อขายปรับขึ้นเป็นเท่าตัว เช่น อุดรธานี อุบลราชธานี มุกดาหาร อย่างมุกดาหาร จากราคาซื้อขายไร่ละ 5-9 ล้านบาท ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาอยู่ที่ไร่ละ 10-12 ล้านบาท นอกจากนี้ในจังหวัดอื่นๆ เช่น ในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ขอนแก่น เชียงใหม่ และ เชียงราย ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์

ราคาที่ดินแถบอีสานปรับตัวสูงขึ้น เป็นผลจากการเข้าไปลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อย่าง กลุ่มเซ็นทรัล ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายย่อยที่มีเงินสดอยู่ในมือกว้านซื้อตาม หวังขายต่อทำกำไร อีกทั้งกลุ่มอสังหาฯ ส่วนกลางเริ่มเข้าไปลงทุนมากขึ้น ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในต่างจังหวัด เป็นสัญญาณที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง ในช่วงระยะแรกนี้อาจไม่อันตรายนัก แต่หากราคายังขึ้นอย่างไม่หยุดในอัตราเร่งแบบเดิมก็ควรต้องหาทางชะลอความร้อนแรงลงบ้าง”

นอกเหนือจากนี้ ผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ จากส่วนกลางเข้าไปเปิด แต่คิดว่าปัจจัยหลักมาจากกลุ่มอสังหาฯ ที่ทำธุรกิจ ประเภทอื่น เช่น ห้างสรรพสินค้าเป็นหลัก เพราะว่าโมเดิร์นเทรดใหญ่ๆ เพราะว่าการไปเปิดกิจการในต่างจังหวัดก็ต้องใช้ที่ดินจำนวนมาก ที่ดินแปลงใหญ่แล้วพอมีการซื้อที่ดินแปลง ใหญ่ทำให้ราคาที่ดินบริเวณข้างเคียงก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย อันนั้นก็เป็นประเด็นหนึ่ง

โดยที่การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นในพื้นที่เหล่านั้น เนื่องจากเป็นเส้นทางยุทธศาสตร์ อาจจะเป็นเพราะว่าอยู่ในเส้นทางยุทธศาสตร์ที่อนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูง ผ่านหรืออยู่ในเส้นทางที่เรียกว่าเป็นแนวการค้าชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้าน

“โดยเฉพาะอย่างด้านประเทศลาว กำลังมีการเจริญเติบโตทางด้านเศรษฐกิจขึ้นอย่างรวดเร็ว แล้วก็มีนักลงทุนต่างชาติในลาวอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจาก จีน เวียดนาม เกาหลี ญี่ปุ่น รวมถึงนักลงทุนจากประเทศตะวันตก”

การบริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร

จัดการและรับผิดชอบการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน และร้านค้า รวมทั้งทาบทามลูกค้าที่มีแนวโน้มสนใจเช่าพื้นที่เพื่อนำเสนอพื้นที่ว่าง และต่อรองเงื่อนไขการเช่า รวมทั้งจัดเตรียมและจัดทำแผนการตลาด, รายงานการตลาด, และงบการเงิน เพื่อบรรลุเป้าหมายการตามแผนการให้เช่าพื้นที่ รวมถึงขยายกลุ่มลูกค้าที่มีแนวโน้มเช่าพื้นที่ และโอกาสทางการตลาดอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าในการออกเอกสารต่างๆ เช่น เอกสารการยินยอมให้ใช้สถานที่จัดเตรียมและรับผิดชอบการต่อสัญญา และติดอากรณ์ในสัญญาเช่าพื้นที่ของผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่าใหม่

บริการด้านการโฆษณาและประชาสัมพันธ์

วางแผน และ จัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดเพื่อดึงดูดลูกค้าตามงบประมาณที่ได้รับและตามที่ได้รับมอบหมายจากเจ้าของพื้นที่ รวมถึงจัดการและรับผิดชอบพื้นที่โฆษณาต่างๆ เช่น พื้นที่ติดแบนเนอร์, สติกเกอร์, โปสเตอร์ และพื้นที่กิจกรรม, เน้นการสร้างรายได้จากพื้นที่ส่วนกลางที่มีอยู่ในโครงการฯ และใช้พื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุดจัดการ และรับผิดชอบการให้เช่าพื้นที่โฆษณา เช่น แบนเนอร์, ป้ายไฟวิ่ง เพื่อแจ้งข่าวสารภายใน และประชาสัมพันธ์กิจกรรมภายในของอาคาร

บริการด้านบัญชีการเงิน (Accounting and Financial Services)

จัดการเรื่องการวางบิล และลูกหนี้คงค้าง รวมทั้งจัดเก็บและติดตามเงินค่าเช่าจากผู้เช่าตามนโยบายการจัดการยอดค้างชำระของเจ้าของอาคาร, ดูแลบัญชีเจ้าหนี้การค้า รวมถึงการทำเช็คจ่ายให้กับผู้ขายสินค้า และผู้รับเหมา, ทำการบันทึกลงบัญชี และทำให้แน่ใจว่ารายการต่างๆได้ถูกบันทึกอย่างถูกต้องและสมบูรณ์ตามแบบแผนมาตรฐานของการทำบัญชี, จัดเตรียมงบประมาณรายปี และรายละเอียดงบประมาณให้กับฝ่ายบริหาร จัดเก็บบันทึกสำคัญต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับฝ่ายบริหารตามกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดำเนินการแก้ไขปัญหาเรื่องภาษีอากรที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่า และติดต่อกับผู้ตรวจสอบบัญชีภายในและภายนอก

บริการด้านธุรการ (Administrative Services)

จัดการงานเอกสาร เช่น การจัดเก็บ และจับเตรียมเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ในการทำงาน, ดูแล และควบคุมการใช้งานของอุปกรณ์ต่างๆ รวมถึงการประสานงานภายในองค์กร

บริการอาคาร (Building Management Works)

ดำเนินการบริหารและจัดการระบบอำนวยความสะดวกต่างๆ ของอาคาร เช่น ระบบที่จอดรถ, การรักษาความสะอาด, ระบบรักษาความปลอดภัย และควบคุมการทำงานของผู้รับแหมา เพื่อให้แน่ใจว่างานที่มอบหมายให้ผู้รับเหมาได้ดำเนินการไปได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม ตามกำหนดเวลา และเงื่อนไขของสัญญา, รวมถึงดำเนินการสำรวจอาคารตามระยะเวลา และนำเสนอการปรับปรุงอาคาร และการให้บริการเพื่อเพิ่มคุณค่าให้กับทรัพย์สิน

บริหารที่จอดรถ (Car Park Management Services)

เก็บค่าธรรมเนียมจอดรถ รวมถึงรายได้จากการจำหน่ายบัตรจอดรถ, ตรวจสอบและบำรุงรักษาระบบจอดรถ อุปกรณ์ สัญญาณต่างๆ และแผนผังจราจร และสร้างความแน่ใจว่าลูกค้ารู้สึกพึงพอใจ และสะดวกสบายกับการให้บริการ และระบบรักษาความปลอดภัย

ดำเนินการเดินเครื่องจักรและการบำรุงรักษาอย่างมีหลักการมืออาชีพ และดูและและควบคุมงานระบบเครื่องกลและไฟฟ้า (ระบบลิฟท์, ระบบปรับอากาศ, ระบบบำบัดน้ำเสีย)ตามที่ความเหมาะสมตามการใช้งานของอาคาร, วางแผนและจัดทำแผนการบำรุงรักษาระบบเครื่องกลและการติดตั้งระบบไฟฟ้า ดำเนินการตรวจสอบอุปกรณ์ที่ติดตั้งอย่างสม่ำเสมอ เพื่อตรวจสอบสัญญาณความเสียหาย เพื่อดำเนินการซ่อมแซมแก้ไข รวมถึงจัดเตรียมแผนการทดสอบงานที่ได้รับมอบหมายในให้บริการปัจจุบัน, ระบบเครื่องกลและไฟฟ้า, ระบบป้องกันอัคคีภัย เป็นต้น รวมทั้งดำเนินการตามแผนนั้นๆ ด้วย

บริการด้านงานจัดซื้อจัดจ้าง (Procurement Services)

ดำเนินงาน และจัดการกำหนดอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบในระเบียบและวิธีการปฏิบัติงานจัดซื้อจัดจ้างร่วมกับเจ้าของอาคาร รวบรวมเรียบเรียงฐานข้อมูลการจัดซื้อจัดจ้าง สืบหาแหล่งขายสินค้า/บริการ ประเมินผลและคัดเลือกผู้ขายสินค้า/บริการ สอบถามราคาหรือประกวดราคาจัดซื้อจัดจ้าง เจรจาต่อรองผู้ขายสินค้า/บริการ ประเมินวิเคราะห์และให้คำแนะนำในการพิจารณาสั่งซื้อสั่งจ้าง จัดเตรียมสัญญาจ้าง/ซื้อขายตามแต่กรณี ตรวจรับมอบและประเมินผลงานของผู้ขายสินค้า/บริการ รวมถึงจัดทำรายงานและปรับปรุงฐานข้อมูลการจัดซื้อจัดจ้าง เพื่อให้เจ้าของอาคารมั่นใจและเชื่อถือในการบริการด้านงานจัดซื้อจัดจ้างนี้ได้ว่า จะสามารถซื้อสินค้า/บริการที่มีคุณภาพได้มาตรฐานครบถ้วนถูกต้อง ในราคาที่เหมาะสม ตามกำหนดเวลาที่ยอมรับได้ เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดให้แก่เจ้าของอาคาร

การซื้อที่ดินการเจรจาต่อรองเป็นสิ่งสำคัญเพื่อจะได้ที่ดินที่สมราคา

ในการซื้อที่ดินการเจรจาต่อรองเป็นสิ่งสำคัญ ที่ดินบางทำเลมีการบวกราคาเผื่อต่อรองไว้ หากเรามีเทคนิค วิธีเจรจาต่อรองแล้วจะทำให้เราซื้อที่ดินได้ราคาเหมาะสมไม่แพงเกินไป การเจรจาต่อรองราคาขึ้นอยู่กับคู่แข่ง และความต้องการซื้อของผู้ซื้อ และความอยากขายของคนขายด้วย เคล็ดลับน่ารู้สำหรับคนที่กำลังจะไปเจรจาต่อรองราคาซื้อที่ดินไม่ควรแสดงอาการอยากซื้อที่ดินจนเกินไป เพราะจำทำให้เจ้าของที่ดินโก่งราคาแพงขึ้นไปกว่าเดิมหากผู้ขายที่ดินบอกว่ามีคนอยากได้หลายเจ้า ให้บอกให้เจ้าของขายให้เจ้าอื่นก่อน เพราะการซื้อที่ดินตอนมีคู่แข่งจะทำให้ซื้อได้แพง หากขายไม่ได้ค่อยมาหาเรา และตั้งราคาให้เลยว่าเราสู้ได้ราคาเท่าไหร่ผู้ซื้อตั้งราคาที่ดินที่สามารถซื้อได้เอง เจ้าของที่ดินมักจะตั้งราคาขายแล้วเสนอให้เราเป็นฝ่ายตั้งรับ ควรพิจารณาราคาที่ที่ไม่แพง เหมาะสำหรับกำลังซื้อของตนเอง

หากที่ดินสวยถูกใจ และมีคู่แข่ง ราคาที่เราสามารถซื้อได้ควรซื้อเลย ไม่ควรต่อราคาเดี๋ยวจะอดได้ที่ดินสวยที่ถูกใจไปทำให้เสียใจภายหลังได้ทำสัญญาและวางมัดจำไว้ก่อน ในสัญญาเขียนว่าห้ามขายให้เจ้าอื่นก่อนไว้เพื่อไม่ให้เจ้าของเปลี่ยนใจหารมีคนให้ราคาดีกว่า แต่บางครั้งมัดจำทำให้เราต่อรองต่อไม่ได้อีก ราคาถือว่าเป็นที่สิ้นสุดไม่ควรโลภอยากได้มาก เพระทำให้คนขาย ขายราคาแพง เพราะเห็นว่าเราอยากได้มาก เราควรซื้อด้วยอารมณ์สุขุมรอบคอบไว้ก่อน ศึกษาตรวจสอบข้อมูลที่ดินที่จะซื้อให้ละเอียด วิธีตรวจสอบที่ดิน ก่อนซื้อที่ดินอย่างไร ไม่ให้ถูกโกงความจำเป็นในการซื้อ ซื้อแล้วเอาไปทำประโยชน์อะไร บางคนซื้อไว้ปล่อยทิ้งว่างไม่ได้ประโยชน์ แต่บางคนซื้อสร้างอพาร์ทเม้น ห้องเช่าให้เช่าถือว่าเป็นการลงทุนที่ได้ผลกำไรเพิ่มขึ้นอีก หรือบางคนซื้อไว้ปลูกบ้านควรเลือกทำเลที่ดี และมีใบอนุญาตปลูกบ้านได้

ความจริงใจของผู้ขาย โดยผู้ขายที่ประกาศขายตั้งราคา บอกจำนวนไร่อย่างละเอียด ชัดเจน แสดงถึงความจริงใจ ทำให้ผู้ขายน่าเชื่อถือ มากกว่าผู้ที่ไม่บอกราคา รายละเอียดชัดเจนควรซื้อที่ดินในพื้นที่ ที่มีคนรู้จัก ที่ขอให้ช่วยดูแลที่ดินให้ได้ สภาพแวดล้อมดี น่าอยู่ ที่ข้างเคียงเป็นมิตร วิธีลงประกาศขายที่ดินบนเว็บอย่างไรให้น่าสนใจผู้ที่จะซื้อที่ดินต้องตรวจสอบที่ดิน โฉนดอย่างรอบครอบเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง เพราะที่ดินมีราคาแพงหากเกิดข้อผิดพลาดอาจทำให้เราเสียเงินไปจำนวนมาก และอาจไม่ได้ที่ดินตรงตามที่เราต้องการหวังว่าข้อมูลบทความนี้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อที่ดิน ให้สามารถซื้อที่ดินได้ประสบความสำเร็จในการเจรจาต่อรองราคาให้ได้ราคาที่พอใจ สำหรับผู้ซื้อผู้ขาย และได้ที่ดินที่ดี ถูกใจผู้ซื้อ สามารถนำมาทำประโยชน์สร้างบ้าน ทำกิจการ ลงทุนทำธุรกิจได้

การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน

โฉนดที่ดิน

คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธ์ที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฏหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชย์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นต้น ส่วนโฉนดตราจองมีลักษณะเหมือนโฉนดที่ดินทุกอย่าง ปัจจุบันมีใช้ 5 จังหวัดเท่านั้น คือ นครสวรรค์  พิจิตร พิษณุโลก  สุโขทัย  และอุตรดิษถ์ ซึ่งกรมที่ดินกำลังจะเปลี่ยน โฉนดตราจองเป็นโฉนดที่ดิน ทำให้ในอนาคตจะไม่มีโฉนดตราจองอีกต่อไป

การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ว่า นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ…..” แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่า ราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใดไม่

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

– ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
– ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
– ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
– ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
– ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ
– ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
– ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
– ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
– ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อและกู้ยืมเงิน
– ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
– การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน

การอบรมบุคลากรด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาให้มีความรู้ด้านการตลาด

อสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ลงทุนที่น่าสนใจประเภทหนึ่งเป็นการลงทุนทางเลือก ที่ได้รับความนิยมอย่าง กว้างขวางเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมากในช่วงระหว่างถือครองก็มีโอกาสได้ผลตอบ แทนในรูปแบบค่าเช่าเป็นเงินสดอย่างต่อเนื่องและเมื่อถือครองไปนานๆยังมีโอกาสได้รับผลตอบ แทนในรูปของกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ด้วยกันมากมายหลายชนิด ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่าเป็นธุรกิจที่มีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอีกทั้งยังเป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น การก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง ภาคแรงงาน และการเงิน เป็นต้น

การพัฒนาบุคลากรโดยการจัดโครงการฝึกอบรมนั้นจะช่วยให้เอื้ออำนวยประโยชน์ให้กับหน่วยงานและองค์กร ทำให้บุคลากรมีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการและหลักการบริหารต่างๆได้อย่างมีประสิทธิภาพนอกเหนือไปจากการฝึกอบรมจะต้อง มีความเข้าใจถึงหลักการเรียนรู้ ความเข้าใจแล้วจะต้องรู้ในส่วนของหลักการบริหารของแต่ละขั้นตอนอีกด้วย เพื่อให้สามารถปฏิบัติต่อผู้เข้าอบรมได้อย่างเหมาะสม นอกจากนั้น ผู้ดำเนินการฝึกอบรมยังจำเป็นที่จะต้องมีความสามารถในการสื่อสาร ทั้งด้านการเขียนและการพูดรวมทั้งมีมนุษยสัมพันธ์ดีในการติดต่อสื่อสารกับผู้เข้าอบรมและมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องเหล่านี้เป็นอย่างดีด้วย การฝึกอบรมเพื่อพัฒนาบุคคลนั้น เป็นเรื่องที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง เน้นถึงการเพิ่มประสิทธิภาพ ของงานซึ่งตัวบุคคลนั้นปฏิบัติอยู่

ในการฝึกอบรมนั้นเพื่อพัฒนาบุคคลมีวัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง ที่เน้นในการเพิ่มประสิทธิภาพ ของงานที่บุคคลนั้นปฏิบัติอยู่โดยเนื้อหาของเรื่องที่ฝึกอบรมอาจเป็น เรื่องที่ตรงกับความต้องการ หรือไม่ก็ได้เช่นเดียวกัน หรือจะเป็นเรื่องที่มุ่งเน้นให้ตรงกับงานที่กำลังปฏิบัติอยู่หรือกำลังจะได้รับมอบหมายให้ปฏิบัติ

ทั้งนี้เพื่อพัฒนาคุณภาพการให้บริการ และพัฒนาบุคลากรในการเสริมสร้างองค์ความรู้ด้านต่างๆที่จะนำไปพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มศักยภาพแก่ผู้เข้าร่วมโครงการในการพัฒนาตนเองให้เป็นผู้ประกอบการที่รู้เท่าทันกระแสเศรษฐกิจในยุคปัจจุบันและอนาคตและเพื่อเรียนรู้ก้าวทันการเปลี่ยนแปลงธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์สู่อย่างเต็มรูปแบบและเพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้แลกเปลี่ยนความคิดเห็นและประสบการณ์การในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างเครือข่ายผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ในการสนับสนุนส่งเสริมร่วมกัน

มุมมองการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ บนที่ดินทำเลสวย

อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นทุกปี ทำให้การลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย เพราะหากนำเงินไปฝากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยมักน้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อ หรือเทียบเท่า ในขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าเงินเฟ้อ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพยประเภทให้เช่า เนื่องจากอัตราค่าเช่าสามารถปรับขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อได้ จึงทำให้หลายคนเช่อว่าการลงทุนที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ คือการลงทุนในสังหาริมทรัพย์ ยิ่งหากเลือกทำเลทองได้ โอกาสในการทำกำไรจะมีหลายทาง เช่น กำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น และกำไรจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรััพย์

เมื่อกลุ่มชาวต่างชาติมีกำลังซื้อ ย่อมเลือกบริโภคสินค้าและทำเลที่ดีที่สุด และนี้ก็คืออีกหนึ่งเหตุผล ที่เราเห็นภาพนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์นิยมไปรอต่่อคิวจองซื้อคอนโดบริเวณทำเลทองรวมถึงสุขุมวิท ตั้งแต่วันเปิดโครงการวันแรก เพราะเขามองเห็นโอกาสในการลงทุนนั้นเองคะ

ถ้าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเลือกทำเลทองได้แล้ว คราวนี้เรามาดู เทคนิคเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีกำไรสูงสุด กันต่อคะ โดยหมวยแบ่งออกเป็น 4 ข้อคะ

1. Location คือ เลือกทำเลที่ดีที่สุด ที่หาซื้อได้ไม่ง่าย ทำเลทองที่เป็นที่ต้องการของตลาด

2. Supply limit คือ หากทำเลที่เลือกลงทุนมีความต้องการขายที่ิดินหรืออสังหาริมทรัยพ์จำกัด ซึ่งอาจจะมาจากความจำกัดของทำเล เช่นที่ดินใจกลางเมืองที่มีน้อยและราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ หาซื้อไม่ได้แล้ว จะทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ ปรับขึ้นได้สูงกว่าพื้นที่ทั่วไป

3. มีตลาดผู้เช่า คือ ทำเลที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีตลาดของผู้เช่าอยู่แล้ว
เช่น บริเวณสุขุมวิท 24 ที่เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ ย่านศูนย์การค้าและมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะ

4. Product design คือ เมื่อเลือกที่ดินผืนเอกได้แล้ว ก็ต้องเลือกดีไซน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ดูโดดเด่น ดึงดูููดผู้เช่า หรือผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด เช่น ดีไซน์แปลกใหม่ ไม่เคยมีในเมืองไทย ใช้วัสดุชั้นดี คงทน และประหยัดพลังงานในระยะยาว

เลือกทำเลได้ดี มีเทคนิคการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว คราวนี้ก็อย่าลืมบริหารจัดการเม็ดเงินที่จะนำมาลงทุนนะคะ

ธุรกิจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การพัฒนาในด้านต่าง ๆ

vnfgd

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพนั้น เป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความพึงพอใจและความน่าเชื่อถือให้แก่ผู้อาศัยและผู้ใช้อาคาร โดยอำนวยความสะดวกสบาย และบริหารโครงการให้คงอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี น่าอยู่น่าทำงานเป็นผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.ปรับปรุงการจัดสัดส่วนประเภทธุรกิจของผู้เช่า

2.จัดหาประเภทผู้เช่าให้มีความหลากหลาย เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการแข่งขันระหว่างผู้เช่าที่มีธุรกิจประเภทเดียวกันอย่างรุนแรง

3.สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่เช่าที่มีอยู่ และพัฒนาพื้นที่ให้เป็นพื้นที่เช่าหรือสร้างรายได้

4.เพิ่มช่องทางและอำนวยความสะดวกในการเดินทาง เพื่อช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการ

5.มุ่งการโฆษณาและประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและดึงดูดผู้เข้ามาใช้บริการ

กลยุทธ์การสร้างการเติบโตจากภายใน ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์จะบริหารงานเชิงรุกในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าและมุ่งไปที่การรักษาเพื่อเพิ่มอัตราการต่อสัญญาเช่าและเพื่อลดอัตราพื้นที่ว่างจะได้ไม่เกิดผลกระทบต่อรายได้

กลยุทธ์การสร้างการเติบโตจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมุ่งเน้นแสวงหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ของกองทุน ฉะนั้นกลยุทธ์การตลาดยุคใหม่ ที่สามารถนำพาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่ความสำเร็จอย่างสมบูรณ์นั้นจะขึ้นอยู่กับการสร้างกลยุทธ์ที่ สามารถวิเคราะห์ภาวการณ์ การตลาดและการขาย และการวางแผนการตลาดในอนาคตเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืนและเป็นประโยชน์ต่อสังคม

ดังนั้นการบริหารโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรอบรู้ในเรื่อง ของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การออกแบบเพื่อช่วยในการซื้อที่ การจัดทำงบประมาณโครงการ การวางแผนงานในแต่ละช่วงงาน การประสานงานกับฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ต้องรอบรู้ในเรื่องการตลาด กฎหมาย การวางแผนเรื่องการใช้เงิน การโฆษณาเพราะหากมีความตั้งใจที่จะควบคุมดูแลโครงการแก้ไข ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่อาจจะเกิดได้ตลอดเวลา การทำงานในสายนี้จำเป็นต้อง แสวงหาความรู้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะการบริหารโครงการที่ดีจำเป็นต้องทราบถึงรายละเอียดการทำงานของหน่วยงานนั้นเป็นอย่างดี

การบริหารจัการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

“การบริหารอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ”เป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พักอาศัย, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า ฯลฯ ประสบความสำเร็จ โดยผู้ใช้บริการหรือผู้อยู่อาศัยได้รับความพึงพอใจสูงสุดในขณะที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในการลงทุนแก่เจ้าของโครงการ ด้วยการบริหารจัดการที่ดีจากมืออาชีพ ที่มีความรู้ความชำนาญและมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

โดยหน้าที่หลักของบริษัทรับบริหารอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ คือ การช่วยเจ้าของโครงการในการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยการควบคุมค่าใช้จ่าย ในขณะที่ให้บริการและอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยในทุกด้าน ซึ่งจะทำให้ผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยมีความมั่นใจในโครงการเพิ่มมากขึ้น อันเป็นส่วนหนึ่งในการเพิ่มมูลค่าของโครงการ

การบริหารโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรอบรู้ในเรื่อง ของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การออกแบบ(Conceptual Design) เพื่อช่วยในการซื้อที่ การจัดทำงบประมาณโครงการ การวางแผนงานในแต่ละช่วงงาน การประสานงานกับฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ต้องรอบรู้ในเรื่องการตลาด กฎหมาย การวางแผนเรื่องการใช้เงิน การโฆษณา ประชาสัมพันธ์ การขาย การสรรหาผู้รับเหมาและการโอน เป็นต้น

สถาปนิกสามารถพัฒนาความสามารถเพื่อรับงานการบริหารโครงการได้ หากมีความตั้งใจที่จะควบคุมดูแลโครงการแก้ไข ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่อาจจะเกิดได้ตลอดเวลา การทำงานในสายนี้จำเป็นต้อง แสวงหาความรู้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพราะการบริหารโครงการที่ดีจำเป็นต้องทราบถึงรายละเอียดการทำงานของหน่วยงาน อื่นเพื่อจะได้ประเมิน
ระยะเวลาการทำงาน งบประมาณ ฯลฯ ตลอดถึงการคาดการณ์ล่วงหน้ากับสิ่งที่อาจจะเกิดได้ในอนาคต ต้องยอมรับว่าการเข้า มารับงานบริหารโครงการนั้นหมายถึงการเข้ามารับปัญหาทั้งหมดที่อาจจะเกิดขึ้น ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

การคัดสรรหาทีมงาน จะต้องมีการติดตามงานเสมอ มีการแจกจ่ายงานกับทีมงานอย่างทั่วถึง มีการถ่ายทอดความรู้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถให้กับทีมงาน การทำงานรวมกันเป็นทีม จะทำให้ผลงานออกมาดี การบริหารโครงการที่ดีควรมีการพัฒนา การทำงานทั้งในเรื่องบุคลากร ระบบ เวลา และอีกประการที่สำคัญคือการปรับปรุงการทำงานจากการเรียนรู้ในสิ่งที่เคยทำ ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นทั้งข้อดี,ข้อเสียหรือปัญหาที่เกิดขึ้นเพื่อกันไม่ให้ เกิดขึ้นในการบริหารโครงการในอนาคต

การจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นการบูรณาการองค์ความรู้

ศาสตร์ด้านการจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นการบูรณาการองค์ความรู้หลายสาขาวิชาชีพ ผู้ที่จะเป็นนักบริหารหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการเรียนรู้ทั้งศาสตร์การบริหารจัดการทั่วไปควบคู่กับกระบวนการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนองตอบความต้องการ สอดคล้องกับพฤติกรรมและบริบทของคนในชุมชนนั้นๆ รวมถึงคุณภาพและประโยชน์สูงสุดที่พึงได้รับโดยไม่ส่งผลกระทบต่อพื้นที่ข้างเคียง ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

โครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นโครงการที่มีลักษณเฉพาะตัว กล่าวคือเป็นโครงการต้นน้ำ (Up-stream)เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์บนที่ดิน เป็นสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐาน ซึ่งบ่งบอกถึงความเจริญก้าวหน้า วิวัฒนาการและคุณภาพชีวิตของคนในสังคม อีกทั้งใช้ทรัพยากรจำนวนมากและใช้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการนาน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้บริหาร นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจถึงกระบวนการในการพัฒนาที่ชัดเจนเริ่มตั้งแต่การกำหนความต้องการ ขอบเขต งบประมาณ การวางแผน ตลอดจนการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้มีคุณภาพและเกิดประโยชน์สูงสุดทั้งโครงการและสภาพแวดล้อม บนพื้นฐานองค์ความรู้ ประสบการณ์ คุณธรรมและจริยธรรม อาทิ พฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค แนวโน้วและทิศทางการพัฒนาในอนาคต ขั้นตอนและระเบียบในการขออนุญาต ข้อกฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการ การวางผังโครงการ การออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ ต้นทุนและกลยุทธ์ในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ การวางแผนและการบริหารโครงการก่อสร้าง การขอรับการสนับสนุนสินเชื่อโครงการ การบริหารการตลาดและการขาย การบำรุงรักษา ซ่อมบำรุงและบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น ทั้งนี้จะต้องพิจารณาตลอดอายุขัยของโครงการ (Project Life Cycle)

การใช้ประโยชน์บนที่ดินในปัจจุบันและอนาคต นับวันยิ่งมีมูลค่ามากขึ้นเป็นลำดับ โดยเฉพาะที่ดินในเขตเมืองหรือใกล้สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ โครงข่ายระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ เป็นต้น การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวขับเคลื่อนหลักที่แสดงถึงการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจ ความเจริญก้าวหน้าและคุณภาพชีวิตของคนในสังคม หลักสูตรการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Management) ได้ถูกพัฒนาให้ครอบคลุมแนวคิดในการพัฒนาและดำเนินโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้และการวิเคราะห์การลงทุน นโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การตลาดและการขาย นอกจากนี้ยังได้กำหนดให้มีเวทีในการแลกเปลี่ยนเรียนรู้และถ่ายทอดประสบการณ์ โดยผู้เชี่ยวชาญจากหลายภาคส่วนในวิชาสัมมนาแนวโน้มและทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์